毋庸置疑，若论规模，中国房地产业的规模已经完全可以载入吉尼斯世界纪录。在不知不觉之间，房地产行业的发展的重心已经开启了调整模式。不但要进行结构性的调整，也要从大规模建房盖楼转向提升物业的服务质量上面来。这点，从近期国内各地相继修改、出台具有创新性的《物业管理条例》就可初见端倪。借鉴房地产市场化成熟的国家经验，这个重心的调整和转移将是一项长期、持久的工作。物业服务质量的提升完善度，不但是中国房地产业持续发展的润滑剂，更是动力源。思维观念的转变已经到了关键节点。概括一句话，真正具有生命力的房地产业不是盖楼建房，而是其后的物业行业的良性发展。
　　物业入驻园区，根据建房、交房的时间先后阶段不同，会有“前期物业”和通常意义上的“普通物业”之分。与之对应的就有《前期物业合同》和《物业合同》（普通）之分。由于现阶段产生物业合同纠纷的多发生在由开发商代替业主签署的《前期物业合同》上，所以本文将重点放在开发商对前期物业的选聘中的法律规定、选聘难点、主要问题及对策建议上。
　　一、前期物业的选聘中的法律规定、难点与问题
　　首先，小业主不能成为前期物业合同签订的主体资格人。选聘前期物业的主体资格人有两个，即开发商和物业公司，二者签署的合同称之为“前期物业合同”。前期物业选聘的特殊性在于那个真正需要被服务的对象——小业主，是没有机会参与到合同签署的过程中；而在房屋售出后根本就不需要物业提供服务的大业主——开发商，却是合同签订的甲方。也就是说，物业并没有与它要提供服务的对象产生任何关联。在这个背景下，要想后期没有纠纷产生，似乎是一件比较难的事情。
　　其次，企业逐利的本性和相关法规尚待完善。有两个问题点，注定了物业与业主间的矛盾在娘胎里就已经生根发芽了。一个是具备合同签署资格的甲乙方与产生事实服务的甲乙方没有交集。换句话说，业主花了钱找了保姆，为其提供服务，但找谁来、花多少钱，业主自己都没有话语权、决定权。另一个要点是那个有绝对签约权力的开发商，在私欲逐利的本性驱使下，行为将会失去控制，会私下里将选聘的物业企业设定为自身异化出来的“亲孩子”“亲家”“亲戚”“关系户”等等，尽可能地避开法律法规的约束，比如，以公开、公正、透明的“招投标”方式来选聘物业服务企业。
　　最后，惩治力度不够，违规成本过低。开发商普遍都存在着权力寻租的现象，这就为产生后期合同纠纷埋下了伏笔。开发商为什么敢如此挑衅法律的尊严，就是违法成本过低。不良物业动辄起诉业主，以合法的外衣、滥用诉讼权利，坑害业主，损毁政府形象，抱着“事实服务”这块牌子，能讹诈多少钱就多少。
 　 二、开发商是否有权更换它当初选定的前期物业公司呢？如果更换了，是否就一定是无效的物业合同呢？
　　这是很多合同纠纷中遇到的难点问题。对这个问题，要分两种情况。第一种情况，若是在业主没有入住或入住率极低的情况下，开发商是可以重新选聘前期物业公司的；但当多数业主已经入住，开发商就不能随意解聘前期物业的，否则，新聘用合同也是无效的。这是因为在这个过程中，有三个主体人，各自的身份和地位也是不一样的，大业主——开发商，小业主——住户，还有物业企业。一旦有规模的小业主入驻园区，涉及的利益方就是三方，如果开发商擅自更换前期物业，必定对小业主带来利益损害，违背了公平性的原则。第二种情况，不论前期物业服务合同是否到期，以成立业主委员会的方式，也是可以终止前期物业服务合同的。
　　综上，对前期物业选聘的问题与难点，除了传统的解决办法，还需创新一种新型的管理体制机制，使物业企业的行业管理走向更加成熟。
　　基金项目：2024年度辽宁社会科学院课题“对‘前期物业合同’的合规性与问题对策研究”（Lnsky24kt35）
　　作者单位：辽宁社会科学院