物业公司要依法入驻园区，对业主提供服务，才可获取正当收益，这是公认的事情。《民法典》第280条和《物业管理条例》的第24条，不但明确了相关的资格主体，也明确了物业进入园区、提供服务的法律要素和依据。据此，我们发现了实践中的争议较大的一个问题，就是对那些没有通过招投标的环节入驻园区的物业公司而言，它所签署的《物业服务合同》（这里也涵盖《前期物业合同》）就一定是无效的吗？还是物业的入驻要经过招投标的环节是必备环节？对此，以下几点思考，逐层剖析，以解困惑。
　　首先，选聘物业公司要经过招投标的程序，这是法律法规在选聘物业进驻园区时的规范性要求。查阅了权威的《物业管理条例》的第24条规定，其提倡的原则是将房地产开发与物业管理相分离；采用的方式是通过招投标；资质要求是要选聘具有相应资质的物业服务企业。分析这段话，有一个关键的词——“提倡”，既然是提倡，那就为“不是必须”或“不是一定”预留了空间。也就是说在强制性的效力上打了折扣。这点，在应用到司法实践环节，开发商对在签署《前期物业合同》时，没有经过招投标这个环节就选聘了它中意的物业公司的不当行为，找到了自我保护、减轻责任的借口。
　　此外，根据《物业管理条例》第24条，当“投标人少于3个或者住宅规模较小的”时候，需要相应的行政主管部门批准，并采用协议的方式选聘物业服务企业。
　　其次，法院对开发商不经招投标环节就聘用了物业公司的态度是不同的，判决结果往往是两个极端。实践中，判决开发商败诉的占少数，也可以说是凤毛麟角。另外，即使法院支持了业主的诉求，最后也进入了事实合同的层面。实际上，诉求方仍是表面上赢得了一点心理安慰，实质上还是败诉付费的结果。
　　再次，还有另外一种效力界定的说法，就是可以把“提倡”理解为就是“强制”，但这个“强制”却并非通常意义上的“必须要经过招投标的环节才能聘用物业公司”，而是对开发商没有实际约束力的“强制”。因为，这里引申出来一个新的“强制”含义，就是管理性强制规定，它不具备合同无效的强制性。
　　第四，对“强制”含义的不同理解，会产生不同的结论。几乎所有持《物业管理条例》第24条来上诉开发商合同无效的纠纷案，都是认为这个“强制”含义应该指的是效力性强制。但如果你违反的是效力性的强制规定，不仅有公法上的后果，如行政处罚，而且会有合同无效的严重后果；相反，如果认为这个“强制”含义应该指的是管理性的强制，承担的只是公法上的责任，比如说行政处罚，但是不会影响合同的效力。事实上，很明显，对“强制”含义的不同理解，会产生截然相反的结论，开发商得到了利益保护，业主诉求得不到支持。
　　第五，《物业管理条例》第24条的核心意义究竟体现的是什么？简言之，就是这条法律条文是可以直接影响到《前期物业合同》的效力认定上面。如果确认物业合同无效，根据《民法典》第157条的规定，“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者说没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”通俗的解释，就是一旦确认了合同无效，则合同就是自始无效，物业公司已经丧失了收费的合法性。业主就有权要求物业公司返还已经收取的所有费用，还应当赔偿业主由此所受到的损失。
　　所以，判断《前期物业合同》的效力性质问题，应当是一个非常重要、非常慎重的大问题。期待相关的法律法规的辨识度，能够进一步明确、清晰，便于各方把控，也利于约束非法行为。
　　基金项目：2024年度辽宁社会科学院课题“对‘前期物业合同’的合规性与问题对策研究”（Lnsky24kt35）
　　作者单位：辽宁社会科学院