轰轰烈烈的、席卷全国的房地产市场化大戏上演、并已持续了二十多年之久。这种建立在尚待成熟的房地产制度框架下的市场行为，既带来了住房市场一派繁荣之景象，也遗留了诸多隐患和争议。如今，暗流涌动的所谓纷争，竟已走上了前台。
　　其中，因前期物业合同产生的物业与业主之间的纠纷，占相当大的比重。更重要的是，看似只是二者的纷争，剥开其表，我们才能看到纠纷背后的源头。那是隐藏在物业身后、由开发商代替业主签署的那份“前期物业合同”。本文将着重分析“前期物业合同”中，开发商在交付业主房屋时，是如何单方面强制签注、以“临时电”的用电标准拟定交付房屋的合同条款，这种合同条款的法律效力如何，以及由其带来的、后续对业主利益的侵权，甚至人身财产安全的损害的问题。
　　首先，有必要搞清楚什么是“临时电”。简言之，临时用电，也称工程用电、施工用电。它是开发商在建房施工过程中，专为该施工项目申请的专项施工用电，是工业用电类别。它的使用时间是有限定的，通常为六个月，到期后，还需走程序再续使用权。与“临时电”对应的则是“正式电”，它是国家强制的、法定居住用电，要求是要纳入城市供电网络的正式供电。
　　其次，“临时电”的危害及产生纠纷的原因。开发商对“临时电”费用的拖欠现象很常见。因开发企业不能及时结清欠费，供电企业是有权随时断电的。使用“临时电”的住户，将随时面临停电、停水，影响的不单是居民生活用电，也包括公共用电。业主找不到开发商，只好找物业，二者纠纷不可避免。
　　“临时电”更严重的危害是因其为施工用电搭接过来的，是动力电，电压不稳定且远高于民用电压。电器烧坏、火灾多发，存在一定的后患，进而产成公共安全事件。
　　“临时电”严重影响安定团结的政治局面。断电就断水、断电梯，家中火灾、水灾不可控，业主投诉物业的事件时有发生。影响生产、影响生活、影响社会稳定、损坏政府的公众形象。
　　“临时电”屡禁不止，由来已久。一些园区，在政府部门解遗政策的合力作用下，历经十几载，才用上本该入住那天就应有的“正式电”。
　　“临时电”的电费是由物业代收，被物业公司挪用的几率比较大。业主只能眼睁睁地看着束手无策、无能为力。
　　第三，开发商提供“临时电”的原因。开发商通常会分期开发、对前欠电费不予结清，但为了降低因延期交付房屋面临的违约金赔偿数额，开发企业会在商品房买卖合同中自行拟定条款——也就是在提供临时电的情况下，要求业主无条件收房。这是开发商单方面说的合同约定条款，而业主在签合同时，实际上是没有选择权的，这种合同其实就是“格式化合同”。
　　第四，“临时电”与“正式电”的法律效力之争。不可更改的法律事实，“正式电”是国家强制使用的、法定居民用电。实践中，应遵循“法定”大于“约定”的原则。否则，都从利己之心出发，反其道而行之，使“约定”大于“法定”效力，整个社会将陷于一片混乱，法律制定与存在的意义又何在？
　　第五，法律依据。根据《中华人民共和国民法典》577—579条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据电力工业部《供电营业规则》《建设部商品房销售管理办法》之规定，业主有权拒收其购买的、因开发企业提供临时用电的商品房。实践中的难点是有法必依执行不到位。这里既有业主法律常识的欠缺，也有房屋开发企业、物业企业的逐利、逃避责任之嫌。
　　基金项目：2024年度辽宁社会科
　　学院课题“对‘前期物业合同’的合规性与问题对策研究”（Lnsky24kt35）
　　作者单位：辽宁社会科学院