不断完善并发展着的中国房地产业，既要肯定成绩，也要承认不足。本文探讨的是因“前期物业合同”的不合规范性而导致的相关法律纠纷问题，并提出相应的对策建议。
　　一、“前期物业合同”的范畴界定
　　“前期物业合同”通常是指在房屋竣工验收前，为便于开发商交付房屋给业主办理入住手续等，而由开发商作为大业主身份，代替分散的小业主来与物业公司签订的物业服务合同。在这一特定时间段，各户小业主是没有机会参与合同签署的。
　　吊诡的是，签署合同的开发商，它并不是未来物业要服务的主体对象——业主，却拥有大业主身份；而被动接受服务的一方——小业主却又不是合同的签署者。至于提供服务的物业一方究竟是怎样的公司，小业主却一概没有掌控权。这个流程走下来，就为后来的纷争留下了伏笔和空间。
　　二、“前期物业合同”的合同期限问题
　　“前期物业合同”它的寿命期限有多长呢？目前看，法律上尚无明确的说法。通常，当业主入住率达到足够大的时候，在成立了业主委员会后，可以通过招投标的方式更换前期物业；也可以通过街道、社区组织选聘新的物业公司，这种情况一般发生在业主入住率过低或园区建筑面积太小，比如小于三万平方米或者五万平方米（各地标准或有不同）的园区中。重新签署的“物业合同”就不是“前期物业合同”了，可以理解为普通的“物业合同”，此时开发商就已完全退出了。
　  三、存在的主要问题
　　由于中国房地产业经历了一轮快速发展的高峰期，也催生了诸多怪象。比如，开发商普遍都存在着权力寻租的现象，这也是导致后期纠纷的一个最深层次的原因。调研发现，由开发商引入的物业公司有可能就是开发商自己下的一个“蛋”，是他自己的一个孩子；也有可能是他的“亲家”、关系户；还有可能是他的一个债主，是用于抵债的一个砝码，因此引发纠纷也就不足为奇了。权责不清、利益纠葛。首先，开发商自身带伤。开发商交房给业主之时，不能提供国家规定的、法定交付房屋文书，特别是《竣工验收备案表》。其次，物业公司带病上岗。物业公司自身资质不合规，甚至都不去小区办备案，物业服务人员非持证上岗，不能按规范提供物业服务；作为开发商的亲儿子，他会仰仗老子为所欲为；作为开发商的债主，他更是要竭尽全力快速拿回自己的债权；作为开发商的关系户，他会想着怎么以小搏大，赚取更多的收益。第三，前期物业非法进入园区，因不能、不想提供政府相关部门要求的备案合同和保证金，使政府在规则和经济方面对他的制约力减弱。第四，引进的物业公司，更甚者会涉“黑”，导致矛盾激化。第五，在实际调研中，也发现不良物业动辄起诉业主。物业公司以合法的外衣、滥用诉讼权利，索要非法的收入。“事实服务”就是他们的制胜法宝。
　　四、对策建议
　　实践中，对前期物业公司的引入应注意以下几点：
　　第一，依法行事。要按照国家的《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《消费者保护法》中相关要求，采取公开招投标的方式，从履行社会责任、保障业主权益的角度出发，把关物业的进入门槛。
　　第二，健全机制。签署的《前期物业合同》，物业一方的选定要依法避嫌、程序合法、监督机制健全。开发商不具备“竣工验收备案表”，物业公司就得配合开发商的房屋交付工作。这点应在法律法规上加以明确。否则，后期业主通常会把各种因开发商的产生问题转移给物业公司，而拒交物业费。
　　第三，业主要拿起法律的武器，做好自我保护。业主也要用好“火眼金睛”，充分保障好自己应有的权益。
　　总体来看，建房不是房地产业，后续的物业管理与服务的规范化、法治化，才是中国房地产业的未来。
　　基金项目：2024年度辽宁社会科学院课题“对‘前期物业合同’的合规性与问题对策研究”（Lnsky24kt35）
　　作者单位：辽宁社会科学院